【基本案情】

        2008年9月，王晶与孙晓宇、李丽华（孙晓宇与李丽华系夫妻关系，为保护当事人隐私，以上人名均为化名）签订了《房屋买卖协议》（以下简称《协议书》）。该《协议书》约定孙晓宇、李丽华将位于丰台区某小区的涉案房屋出售给王晶，房屋价款180万元。合同签订当日，王晶支付购房款80万元，孙晓宇、李丽华将房屋交付给王晶。双方约定：剩余购房款100万元以王晶代替孙晓宇、李丽华偿还银行按揭贷款的方式支付，待房屋抵押权解除后双方办理产权转移手续。2010年4月，王晶将涉案房屋出租给江某，承租人江某称承租期间未有人前来看房。

        2012年7月，孙晓宇与邓学华签订房屋买卖合同，双方约定：孙晓宇将涉案房屋出售给邓学华，房屋成交价320万元，办理产权过户登记手续前，买受人邓学华支付100万元，余款220万元在交房之日付清，李丽华代理孙晓宇在协议上签字，协议载明的日期为2012年5月8日。2012年5月28日，李丽华代理孙晓宇与邓学华签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋的成交价为180万元，房屋抵押情况为：未设定抵押；房屋出租情况为：出卖人未将该房屋出租。

        2012年5月28日，邓学华向李丽华汇款30万元；2012年7月5日，邓学华取得涉案房屋所有权登记证书，并于2012年10月将涉案房屋设定抵押。2012年11月11日，邓学华向李丽华汇款30万元，2012年12月5日，邓学华分向李丽华转账30万元，2012年12月19日，邓学华再次向李丽华转账40万元。

【一审审理】

        2013年5月份，邓学华向丰台区人民法院起诉：要求涉案房屋承租人江某腾退房屋，王晶在得到消息后，向丰台区人民法院提起诉讼，要求确认孙晓宇与邓学华于2012年5月28日签订的《存量房买卖合同》无效。

        丰台区人民法院受理案件后，依王晶的申请，调取了孙晓宇、李丽华及邓学华农业银行账户明细。依账户明细显示：2012年5月27日，李丽华从其农业银行尾号为3878的账户支取现金30万元，同日，邓学华在尾号为9272的农业账户现存30万元，且李丽华与邓学华在同一农业银行操作，时间仅相隔二十五分钟。2012年11月，12月，李丽华账户均显示支取现金，同日，邓学华在李丽华取款后存入与李丽华支取数额相同的现金。2013年4月份，李丽华向其委托代理律师张某某转账8000元，向邓学华代理律师转账汇款50000元。

        丰台区人民法院经审理认为：涉案房屋登记在孙晓宇名下，孙晓宇委托李丽华将房屋处分给邓学华时，孙晓宇、李丽华作为涉案房屋共有权人，对涉案房屋具有处分权，故邓学华不符合善意取得的构成要件，不能依据善意取得制度取得涉案房屋的所有权。

        孙晓宇、李丽华明知已将房屋出售并交付王晶，负有向王晶交付房屋并转移房屋所有权的合同义务，但却向邓学华再次处分同一套房屋，对于自己的行为将损害王晶的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。

        鉴于邓学华关于房屋买卖合同日期系倒签形成，与其于2012年5月28日实施查看房屋当日即签订房屋买卖合同的主张，存在自相矛盾，存量房买卖合同中约定的房屋未设定抵押、未出租的事实也与实际居住情况不符。现有证据不能充分证实邓学华在签订房屋买卖合同时查看了房屋。邓学华在取得房屋所有权登记后未依法直接向孙晓宇、李丽华主张交付房屋和承担违约责任，也未提交证据证明其与孙晓宇、李丽华进行过协商，而是直接向法院起诉要求腾房，邓学华的种种做法，与正常的交易习惯常理不符，故可以认定邓学华未尽到一般买受人的合理注意义务，其对于王晶的利益受损主观上存在重大过错，亦属恶意。因此，孙晓宇与邓学华签订的房屋买卖合同，因双方恶意串通侵害了王晶的合法权益，应为无效。

【判决】

        确认邓学华与孙晓宇签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同》无效。

【律师代理心得】

        本案是一起典型的因房价上涨，出卖人恶意毁约，买受人恶意串通损害成立在前的《房屋买卖合同》中原买受人合法权益的案例。在一房两卖中，审查和判断后买受人是否恶意，是否与出卖人存在恶意串通的情形，应着重考察如下几个方面：

        第一、审查后买受人是否尽到普通买受人必要合理的审慎注意义务。若买受人购买现房却不实地考察房屋、不了解房屋居住使用请况而签订房屋买卖合同，则显得过于草率，难以认定其尽到一般普通买受人起码的审慎注意 义务，其主观上对侵害在先买受人的利益具有重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。

        第二、审查房屋实际交易价格，后买受人是否实际支付了合理对价。本案中，根据法院调取的相关当事人的银行交易明细，后买受人邓学华的购房款项均高度疑似是出卖人交给其后，其又转账给出卖人。这种情形下，依法认定后买受人实际上并未履行付款义务。

        第三、审查具体的交易方式、过程以及房屋买卖合同的内容是否完整详尽。

        第四、审查交易双方的关系、后买受人的身份、交易双方是否有不合理的经济往来等。